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乐橙国际lc8手机游戏 吴亚军公开露面回应高管流失:产出人才我很开心

2019-12-22 21:03:03 | 查看: 4211|

乐橙国际lc8手机游戏 吴亚军公开露面回应高管流失:产出人才我很开心

乐橙国际lc8手机游戏,龙湖称不会单边加杠杆扩规模,吴亚军:不怕挖角,龙湖无英雄

继高周转的典范碧桂园(02007.HK)宣布放缓速度之后,重庆地产商龙湖(00960.HK)在面临销售增速下降后公开表示,不会在地产开发业务上单边加杠杆、扩规模。

8月21日,龙湖在香港发布2018年中期业绩,上半年龙湖实现签约销售额为971亿元,同比上涨4.83%;去年同期龙湖实现销售额926亿元,同比增幅为140%。

龙湖CEO邵明晓将之归结为政府政策和推盘节奏的问题,龙湖对目前的销售额排名较为满意。

与此同时,上半年,龙湖拿出更多的钱去买地。期内,龙湖新增土地储备42宗,代价为435.44亿元,占同期销售额的44.84%,较2017年同期占比增加4.76%。

业绩沟通会上,龙湖董事长吴亚军称,高管流失是正常现象,龙湖更愿意相信自己系统的指挥能力,而非某个人,龙湖无英雄。

面对长租公寓被指为助长房租推手的指责,邵明晓称,这类指责并非针对集中式长租公寓,正对事态进行观察。

  销售放缓:不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模

龙湖的销售增速在放缓。2018年上半年,龙湖实现签约销售额为971.0亿元,同比上涨4.83%,完成全年销售目标的49%。此前的2017年上半年,龙湖实现签约销售额926.3亿元,同比增长140%,完成当年提高后销售目标的61.75%。

对此,邵明晓解释称,就全年2000亿元的销售目标而言,全年3000亿元的供货量是足够的,且市场是好的,只是取得预售许可证的难度增加,大量的推盘是在下半年。

邵明晓强调,龙湖坚持一直“有质量的增长,有回款的销售”,保持适度规模,强调四个主航道业务均衡发展。

对于销售占比最大的地产开发业务,邵明晓透露,内部对规模的要求保持前十左右即可,目前龙湖的排名在8-10名之间,这是一个比较满意的状态,龙湖不会在地产开发业务单边加杠杆、扩规模。

龙湖的拿地金额和占比均在增加。中报显示,期内,龙湖新增土地储备42宗,总建筑面积为1298万平方米,权益建筑面积为898万平方米,平均成本为4849元/平方米,代价为435.44亿元,占同期销售额的44.84%,较2017年同期占比增加4.76%。

拿地金额在销售中的占比增加,是否对公司未来的毛利率产生冲击。龙湖CFO赵轶解释称,上半年,龙湖拥有的土地储备成本为5142元/平方米,平均售价约为15441元/平方米,售价是土地成本的三倍是比较安全的,公司的获利能力也是可以得到保障的。最近一两年,龙湖集团的毛利率会保持在30%以上,但中长期毛利率的目标的最低限是25%。

邵明晓表示,龙湖的拿地策略是量入为出,一定保持低融资成本,恰当的、偏低的杠杆和净负债率。拿地还要看时机,既不会一下突然停止买地,也不会特别激进,今年三四季度土地市场可能会有些机会。邵明晓举例称,去年长三角土地市场最热时,龙湖竞拍一些商业项目,而没去参与竞买高价住宅地块;今年一季度,则参与竞买了住宅用地。

公司全年净负债率的要求为50%-60%,半年度的要求相对相对低些,允许达到60%-70%,但上半年龙湖的净负债率54.6%,大环境在去杠杆,但就龙湖而言,龙湖的杠杆并不高,净负债率也会稳在这个水平。

  高租金之争仅主要涉及分散式公寓,龙湖聚焦集中式

长租公寓如何实现盈利,成为行业难题,难题未解,如今又成为推高租金的“凶手”。

对此,邵明晓表示,关注到北京出现的高房租的争论,但这些主要涉及线上平台和中介公司的,龙湖也在观察,拭目以待。

另一方面,邵明晓称,北京讨论的抢房源更多是针对分散式的公寓,龙湖主要还是聚焦在集中式,龙湖做公寓偏运营,中介和互联网公司主要做流量和平台。

龙湖为行业内鲜有的将长租公寓纳入主营业务,又定下明确目标的房企。高出租率被认为是长租公寓盈利的前提,但邵明晓表示,最终的盈利仍需要规模化。

按照计划,今年冠寓将累计实现65000间开业量,至2020年,其单年的租金收入也将达到30亿元。

龙湖半年业绩公告显示,截至6月,龙湖的长租公寓已经进入32个城市,其中16个城市已经实现开业,开业间数为20000万间,这意味着今年龙湖将要有45000间公寓集中在下半年开业。

邵明晓称,计划开业冠寓的拓店工作已经完成,由于许多项目的获取时间为今年,而公寓开业前需要经历数月的装修和筹备,开业时间会在下半年,全年累计开到65000间没问题。

中期业绩沟通会上,邵明晓透露,目前,冠寓仍在投入阶段,投资巨大,强调冠寓单房间的的租金体现在负债表上是赚钱的。开业冠寓达到一定规模之后,房间基数的增加会将前期的投资逐渐分摊消化,进而实现盈利。

目前,龙湖已经开业公寓的整体出租率为76.2%,开业时间超过6个月的长租公寓项目出租率为90.1%,上半年,来自冠寓的租金收入为1.39亿元。

邵明晓透露,理想的状态是,冠寓的目标是实现88%-90%的出租率,毛利率维持在35%左右,净利润率在12%-15%之间。

  高管流失:吴亚军称产出人才是龙湖的使命

高管流失是龙湖最近几年不得不面对的问题。2018年至今,以后多名高管辞任,包括南京公司总经理李宏耕、集团战略部总经理王亚军、苏州公司总经理李刚等。

业绩沟通会上,久未公开露面的龙湖集团创始人、实际控制者吴亚军称,人才流失在每个公司都是正常现象,一个好的公司,不光是产出经济效益,还能产出人才,成为行业挖角的对象,产出人才是龙湖的使命,我很开心。

吴亚军同时称,自己是非常安心的,因为目前来看,龙湖在地区公司的运营,销售去化速度,投资拿地的质量,资金的使用效率,较过去都是大幅提高的。

吴亚军同时透露,行业是一团活水,我们没办法阻挡,但龙湖有一套方法来保留这些优秀的员工,更加会看优秀的员工是否被放到了该放的位置上。

变动的背后,是有关龙湖区域公司缺失、城市公司合并,以及其正在探索的“平台和端”的管理体系是否造成一线人员效率低下、削弱部门管理层权限的纷争。

龙湖更愿意相信自己系统的指挥能力,而非某个人。吴亚军介绍,龙湖有一套强大的系统,可以在更加灵活的组织形式上进行设定,减少层级来做指挥,直接赋能到一线员工,让他们更多得到支持。

(区域公司)别的企业需要,未必我们需要。这可能会让有些人不适应,会让有些人觉得权限在减少,但只要是决策里的黑盒子式、老中医式的决策方式,我们都要慢慢消灭掉,我们更愿意相信系统的知识积累,这是龙湖管理的原则,对于外界的质疑,吴亚军如此解释。

龙湖无英雄。吴亚军称,将指挥决策更靠前端,把专业支持放到前端,这就是平台和端的意义。不是靠某个领导特别民主,授权一线,而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板,直接赋能给前线。当遇到问题时,前线直接呼叫,后台马上支持,这是管理升级的需要。

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